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2018年09月14日 星期五
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2018年09月14日 星期五
城市更新远不止企业得利

    记得小时候,家的周围是一片田埂,放学之后,与小伙伴三五成群,比赛采摘野生荠菜,然后回家煮汤喝。这些年,经过轰轰烈烈的造城运动,高楼大厦拔地而起,CBD、地铁、高架桥以令人讶异的速度被纷纷植入,闻讯而来的金融家、投资客竞相云集,一个新的城市中心就这样诞生了。

    而对于我们这类从小就生长在这片红土高原的本地人而言,那些诸如金碧路、东风广场、威远街等等具有深厚历史与荣耀过往的老城中心,永不泯灭地在内心深处跳跃。

    但是,这并不意味着我们思想僵化抱陈守旧。事实上,在那些城市新区崛兴的同时,传统的老城也正在进行蜕变。只是,相比较造城运动的轰轰烈烈,城市中心的更新,往往是抽丝剥蚕,悄无声息的。

    在很多人看来,城市更新就是烂尾楼接盘,是房地产企业在拿不到更多好地块的时候做出的另一种选择。不假,因为国家实行了更为严格的耕地保护制度,通过占用耕地来扩大城市外延的做法受到了约束,地方政府和投资者开始更倾向于提高城市内部土地使用强度来满足工商业或居住用地的需求。

    但是,城市更新的意义和力量远不止这一点点。

    土地资产运营 让房企多一个选择

    城市,不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境成为必然。世界城市发展至今,许多国家和地区的城市开始从造城走向有机更新,本世纪初开始,以旧城改造为主要内容的城市更新也在我国迅速兴起。

    城市更新的确给予房地产企业多一种选择。1998年国务院正式颁布了住房制度改革,象征着以政府为参与主体、以高效率提升物质条件的城市更新同步启动。在随后的10余年,伴随着城市大规模建设的需求和经济利益的驱动,开发商作为参与主体加入到队伍中,造就了房地产行业的黄金时代,随之,房地产商也逐渐转变为运营商,开始探索城市空间资产的运营管理。

    世邦魏理仕2017年发布数据显示,预计到2020年,整个中国内地大宗物业投资市场的交易总额将达到2600亿元。在遏制地产增量开发的调控下,意味着以城市更新为代表的存量市场将有望爆发出万亿规模的能量。

    值得一提的是,对城市的改造程度不同,城市更新过程中给企业带来的机会类型、企业能够参与的程度也存在差异。城市发展到今天,内部形成了各自不同的功能分区,只有对各个分区的内部价值类型有一个清楚的认识,制定相应的更新策略,才能在社会效益和经济效益之间寻求到更好的平衡点。

    人塑造城市  城市塑造生活

    纵观世界各国城市更新,大致都经历了三个阶段:清除贫民窟、改善居住环境和社区综合复兴。也就是说,城市更新是运用更为先进的技术以及对自然知识更为深刻的认识,使城市变得更安全、更舒适和更美观,这种更新不一定是拆了重建,也有可能是建筑空间的利用,包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复,包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续,城市更新的迷人之处就在于其场所自带的故事属性,在物质丰盈,消费者已经不满足于仅仅消费商品的当今时代,内容成为商业脱颖而出、制造独特体验的关键,讲好一个故事的价值愈发凸显。

    城市更新中,改造、修护、功能置换、空间激活等复合手段的结合,让城市中因为逐渐失去光彩却又具有独特场所基因的空间重新焕发光彩,是开发商、市民、消费者、游客、政府等多方共赢的优质商业模式。人们塑造城市,城市亦塑造人们的生活,城市更新正逐渐成为这种互动的主要形式,在这种相互的塑造中起到纽带作用的,是文化。与一味求新、彻底推倒重来、人为制造文化断裂的改造方式不同,城市更新表面上是开发、是求新,实际上却是对过去文化的继承,对周边环境的塑造与升级。

    城市更新是城市的又一次成长,也是企业的又一次成长,在综合考虑社会价值、人群利益及可持续发展的同时,更新的模式和参与主体也有待更加精细化、多元化。目前,城市更新被视作地产行业未来十年乃至更长时间的下一个风口,在地产白银时代的当下,无论从土地储备、物业开发,还是资产运营、项目退出机制上,在去库存、去杠杆的政策背景下,城市更新成了当下行业变革的重要课题。              本报记者 阿芳

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