3月18日，备受关注的“2020中国房地产开发企业500强”测评榜单揭晓。测评报告指出，2019年房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，不少企业也调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。同时，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现，行业集中开始加速。 排名：百强整体保持稳定 根据测评报告，2020中国房地产开发企业500强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。 此外，百强企业的排名整体保持稳定。百强新晋入榜企业占比约一成，2019年到2020年连续两年入榜企业占比近九成。其中，有25家企业连续12年入榜，37家企业12年内超过10次入选榜单，近半数企业入榜9次以上。而西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。 销售：规模增速趋于平稳 2019年，500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿元，同比增长17.90%，增速较上年回落8.33个百分点；净资产均值为151.67亿元，同比增长16.13%，增速较上年下降5.07个百分点。整体来看，500强房企资产规模依然呈现增长态势，但增速下滑明显。 龙头房企表现依然稳定。2019年，500强房企全年销售规模稳定增长，增速略高于行业整体。其中，销售金额再上台阶，突破10万亿元，增长7.14%；销售面积接近7.5亿平方米，增长4.67%。从龙头房企来看，2019年千亿房企数量为34家，较上年多出4家。在经历了2018年的快速发展期后，规模增速趋于平稳。 风控：去杠杆初见成效 随着中央提出“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，境内融资渠道继续收窄，融资成本有所抬高。严峻的融资环境考验房企的融资能力，也在一定程度上加大了企业债务风险。 长期偿债能力方面，500强房地产开发企业2019年资产负债率均值为79.66%，较上年小幅上升0.65个百分点；净负债率均值为96.70%，较上年上升6.98个百分点。整体来看，房地产开发企业杠杆率小幅上升。从近几年来看，资产负债率增速有所放缓，显示去杠杆已初见成效，行业整体负债率可控。 发展：盈利水平持续分化 2019年500强房地产开发企业净利润均值达12.38亿元，同比增长28.01%，净利润仍保持高速增长，净利增速同比上升0.29%，与上年基本一致。房企的盈利水平也在持续分化，房企强者恒强的局面继续。大型房企通过规模化优势持续提升市场占有率，并加大合作项目开发、并购重组等使盈利能力继续提升。销售毛利率上，龙头房企依靠自身品牌溢价、产品力优势等获得了更多利润。步伐相对稳健的大中型房企侧重于利用城市深度精耕细作，挖掘自身区域优势的价值，进一步提升市场份额，提高盈利能力。对中小型房企来说，高企的土地价格和运营成本提高持续压缩企业利润，业务尝试转型突破成为未来重点探索的方向。 此外，受制于政策趋严、融资趋紧，房企拿地整体呈现谨慎的态度。拿地选择上也更加注重土地的质量，不在单纯追求数量的增加。从土地布局情况来看，房企纷纷重点关注一二线城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域等区域，同时关注受都市圈辐射的重点三四线城市。 策略：稳步增长渐成共识 2019年，500强房企平均存货货值为427.21亿元，较上年提升19.35%，增速回落11.08个百分点。500强房企整体存货货值增长速度5年内首次出现下降。从存货周转率上看，2019年500强房地产开发企业周转水平保持低位，存货周转率为0.13，与2018年持平。 近两年房企高周转策略的周转重心在开工和推盘，预售之后继续施工的动力不足，从而导致期房销售增速大幅领先于现房销售增速。住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势，主要是因为住宅的财富效应逐步削弱。另一方面，从龙头房企新增货值等数据看，恒大、碧桂园等房企开始主动放缓货值累计，降低资产周转速度。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。 趋势：行业集中开始加速 细看测评报告不难发现，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。随着房地产存量市场的到来，存量资产精细化管理的时代正式开启。房企将更加注重内部架构和管理模式的强化，提升企业综合能力，显现出保质增量、稳健经营的态势。要做到这一点，首先需要保持良好的融资能力，探索多元融资途径，获取合理的融资成本；其次，将粗放式发展转换为更为优秀的开发能力，回归“房”的本质，向市场提供更好的产品；此外，经过新冠疫情的考验，不断深挖消费者需求、匹配更加精细化的物业服务，成为房企不可或缺的一项竞争力。 本报记者 阿芳
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