啥是容积率？

    容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举例来说，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率就是0.3；在面积200平方米的地块上，有每层建筑面积为150平方米的建筑，总计2层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

    通俗地讲，房子在土地上盖的层数越高，容积率就越高，同样大的小区，同样高的楼，楼栋越多，容积率越高。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越高，则成本越低；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，则居住环境越舒适。同样大小的小区里，有的有5栋楼，而有的有10栋楼，5栋楼的居住体验和10栋楼的居住体验当然不同。

    容积率大小 对居住有什么影响？

    ●人口密度问题

    容积率的大小关系到小区居住人口的密度，容积率大就代表这个小区的人口密度较高，高密度的居住人口对小区内的各项配套要求较高，也会对健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道有比较大的需求。如果小区容积率比较高，消费者在挑选小区房屋时，要注意对开发商在以上方面提出更高的要求。

    ●安防问题

    容积率大就意味着小区的人口居住密度比较高，小区内部居住的人比较多，小区平时出入的人也会较多。由于平时出入小区的人多了，小区的安防方面就需要做得更好一些才行，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

    ●建筑绿化不成正比

    如果小区容积率过高的话，那么就说明这块地皮上大部分土地是用来建筑房屋了，只留下了很小的部分用于绿化建设，这会使得小区建筑和绿化地的比例会有很大差距，也会使楼间距过小、小区内道路狭窄以及停车位不足等，从而影响小区住户的生活品质以及舒适度。

    从新昆明建设 看容积率的变化

    2003年之前，昆明房地产市场上的产品主要是传统的板式住宅，住宅小区的容积率相对较低，多集中在2.0左右。昆明市房地产开发协会的调查资料显示，1998年以前，有房、够住，是人们对于居住的基本需求；1998年~2005年，“大不大”“好不好”成为了购房者需求的核心。这个时期，购房者开始关心产品的户型、面积、环境等，80~90平方米的三室和四室成为当时的主力户型，需求也从那时起倍增释放。

    2002年，昆明开始实行土地招拍挂；2003年8月，国家明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；同样是在2003年，“一湖四城”的现代新昆明城市规划建设发展思路提出，从此昆明的房地产开发迈入了一个崭新的时代，以此为基点，一个大开大阖，气势磅礴的新昆明奔涌而来。

    2006年1月，昆明《城市规划标准规定》中提出，二环以内新建住宅容积率不能超过3.5，二环以外不得超过3；2007年7月30日发布的《昆明市城市规划管理技术规定》中提出，主城二环路内居住建筑的容积率不能超过3.0，二环路外不得超过2.5。从上述两个文件中看到，这一时期，昆明住宅的容积率并没有增加，反而在减少。这一时期是以品质和景观见长的精品楼盘集中爆发的黄金年代，开发商更注重楼盘质量，从户型、绿化景观、细节等方面来打造精品楼盘，银海森林、湖畔之梦、阳光花园、金牛小区等就是这一时期的代表楼盘，它们的容积率多集中在2.0左右。

    城市改造加速

    开发商在容积率上动起“歪脑筋”

    2008年，昆明开始“城中村改造”，高层、城市综合体开始建设，昆明的容积率也在一点点地调整。2009年，《昆明市规划管理技术规定（征求意见稿）》中提出，容积率指标在二环内不得超过规定上限的1.5倍（即4.5），在二环外不得超过规定上限的1.2倍（即3.0）；2010年3月22日，西山区城改办下发了“关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知”，明确要求：“景观保护不限高区域的城中村改造项目申报的住宅建筑高度原则上不低于40层，建筑密度控制在18%以下。” 盘龙、五华、官渡区都出台了类似的文件。

    2011年9月，据媒体报道称，云南新一轮土地利用总体规划明确，至2020年，全省城镇工矿人均用地面积控制在110平方米内。以后，昆明市新建商业、住宅等经营性项目用地容积率一般要求在5以上，引导项目向空中发展。这一时期是昆明房地产发展最为迅猛的一个阶段，不过现在昆明房地产所显现出的“通病”也在这一时期积攒下来。

    就拿容积率来说，虽然容积率早在土地拍卖时就已经标明，但昆明曾在2009年和2010年先后出台规定，只需“交建设工程造价百分之十的罚款”“补缴土地出让价款手续”即可更改容积率。不过在2012年，住建部发布的《建设用地容积率管理办法》中明确提出，土地在出让后不得调整容积率。昆明在2014年也出台了容积率计算规则，遏制了开发商“偷面积”的行为。根据FMC地产投资研究核心数据显示，2008年，昆明在售楼盘每月的容积率平均值大概在2.15~2.35之间；2014年，昆明在售楼盘的容积率平均值大概在3.5~5.0之间，一部分楼盘的容积率已超过5.0。

    2015年3月，《昆明市城市更新改造管理办法》规定，城市改造拆重建类项目容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得超过4.5；8月，《昆明市城乡规划管理技术规定》中提出，在已批准开工建设或已建成的轨道站点几何核心周边半径500米范围以内的建设用地，居住建筑的容积率不得超过3.84，商业和娱乐的容积率不得超过3.6，宾馆、饭店、金融和商务办公项目的容积率不得超过4.8。

    面对日益紧缺的土地资源，城市“长高”成为城市化进程中一个无法回避的话题，于是在昆明的城市规划中，容积率也在一点一点地调整，这也导致了昆明的楼盘看起来密密麻麻，住户的居住舒适度越来越低。

    数据显示，2014年，成都、重庆楼盘的平均容积率普遍为3.0~4.0，而昆明在售楼盘的容积率平均值在3.5~5.0之间。取两地容积率的中间值估算，以总用地面积15万平方米，套均100平方米计算，成都和重庆项目能建5250套房，而昆明的项目在同样的面积上要建6450套房。

    近年来，政府和开发商都意识到这一问题，陆续做了很多工作，比如提高绿化面积，完善项目的生活、教育、医疗等配套设施，力争为业主提供性价比超高的居住条件，缓解高容积率带来的居住缺憾。

    新闻助读

    容积率多少才合适

    容积率低于0.3，是高档的独栋别墅项目。

    容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，稍微有点密。

    容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

    容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境是真的很好。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境只能算一般。

    容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

    容积率1.5～2.0，正常的多层＋小高层项目。

    容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。

    容积率2.5～3.0，小高层＋二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会差。

    容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。

    容积率6.0以上，摩天大楼项目。

    本报记者 阿芳 高愉