顶部
2021年03月25日 星期四
第A11版:智慧家     
       
版面导航

第A01版

第A02版

第A03版

第A04版

第A05版

第A06版

第A07版

第A08版

第A09版

第A10版

第A11版

第A12版

第A13版

第A14版

第A15版

第A16版
2021年03月25日 星期四
置业日本那些事儿


    《非诚勿扰1》中,葛优和舒淇幽默风趣的台词让整部电影氛围轻松愉快,但最让人记忆深刻的,当属北海道的迷人风光。在美好景色的衬托下,整部电影画面唯美无瑕。看完之后,很多人心动不已,渴望着有机会来一次北海道自驾游。

    那你想过去日本置业吗?买一幢带着前后院的房屋,楼下会客,楼上居住,后院还养一只“小白”。今天,我们就来聊一聊置业日本的那些事儿。

    房屋单价

    高的26万元低的1万元左右

    早在2016年房天下公布的《中国人海外购房趋势报告》中,日本已成为中国人的第四大海外购房目标国。北极星投资·管理株式会社赵冰表示,中国人在日本购买不动产的人数近两年飞速增长,经常会接到中国客户的咨询,不少房地产公司为此特意增设了精通汉语的经纪人,“好的房源才放出来几分钟,就被中国人抢走了,他们大部分不来看房,只是看看位置、图片或视频,确认房子外观,便果断下单。”

    赵冰告诉记者,2020年数据显示,日本金领汇聚的港区平均房价436.9万日元/平方米(折合人民币,约26万元/平方米,下同),而离都心池袋很近的练马区,平均房价仅为45.6万日元/平方米(约2.7万元/平方米)。“就算是在同一区域,因位置不同,价格也大相径庭,例如大阪中央区平均房价为342.8万日元/平方米(约20.4万元/平方米),而大阪的港区平均房价仅为25.08万日元/平方米(约1.49万元/平方米)。”赵冰说,相比其他区域,北海道的房价比较温和,其行政中心札幌的平均房价才18.2万日元/平方米(约1.08万元/平方米)。

    市场情况

    土地和房产有永久产权无公摊

    其实,日本的房价与国内部分城市相比,仅算是可以接受,那为什么国内的消费者会选择在日本买房呢?赵冰告诉记者,日本实行土地私有制,即一旦购置日本的土地和房产,将享有永久拥有土地及建筑物的所有权。理论上,这套房子可以代代相传,前提是得支付每年固定的土地和建筑物的资产税。

    “在日本,土地和建筑物是分别估价的。建筑物在日本有很大的折旧率,也就是说随着建筑物建造时间越长,建筑物的留存价值就越低,所以日本不动产的很大价值是在土地上,近年来日本房价的上涨,主要是指土地价格的上涨。”赵冰说,日本学区房、商圈房的概念对房价影响更小,影响房价的重要因素是地段,如房子与地铁站的距离。

    其次,日本的交易面积一般为专有面积,即墙壁中心开始算起,并且走廊、电梯间、阳台等面积不算在内。也就是说,在日本,你花钱买了多少平方米的房子,实际面积就有多大,没有公摊,阳台算作公共设施面积,是建筑开发商送的,业主对阳台有专有使用权,但没有所有权。在日本,房产均为精装修,一般在入住新房时缴纳维修基金,之后每月缴纳管理费、汇缴贮蓄费,且根据建筑的陈旧程度,修缮费、贮蓄费会有所调整。

    赵冰认为,中国人选择去日本购买不动产还有一个重要原因,就是日本租赁市场稳定、收益较高。日本房产的高收益以及健全稳定的租赁市场具有极大的吸引力。以东京、大阪为例,购买2000万日元(约120万元)的房产,其租赁的年收益率为6%~10%,每月净收益10万日元(5960元)以上。

    记者从金桥房产经纪人小何那里得知,昆明房屋出租收益率为1.5%~2%。以昆明理工大学莲华苑为例,80多平方米的房子可以租到3000元/月,一年收益3.6万元。而目前购买这样一套房屋,价格在200万元以上,租赁收益率为1.8%。这个地段算是学区房,周边名校林立,吸引着不少学生家庭,租赁价格算相对高一些了。而市中心更好的地段或者大户型,出租收益率能到2%左右。一些偏远的小户型收益就低了。

    大家关心

    发生地震怎么办?建筑防震等级较高

    房主也可买地震险

    日本群岛地处亚欧板块和太平洋板块交界地带,整个国家都处在环太平洋火山地震带上,火山、地震活动频繁,一年到头有各种小型地震发生,危害较大的地震平均3年就要发生1次。所以,置业日本,消费者最怕的就是发生地震后怎么办?此前在澳大利亚购买了房产的尚女士表示,今年2月13日,日本本州东岸才发生了一次7级以上的地震,震源深度达55公里。要是房子被震垮了,找谁理论?

    赵冰告诉记者,日本的建筑物抗震标准由《建筑基准法》和《建筑基准法施行令》严格规定。《建筑基准法》规定,新建建筑必须达到“在百年一遇的地震中不倒塌、在数十年一遇的地震中不受损的抗震强度”,只有设计符合该法的建筑才被允许建造。

    据悉,日本《建筑基准法》颁布于1950年,之后几经修改,其中比较大的一次修改是在1971年。1995年的阪神大地震给日本造成了很大损失,而灾后统计显示,这次地震中受损建筑主要建于1971年前,1981年后建造的房屋几乎完好无损。1982年后建成的楼宇,则更符合日本建筑法的抗震标准。赵冰表示,如果这还不放心,可以办理楼宇保险,选择地震保险,万一发生地震及因地震影响楼宇结构的状况,保险公司会赔偿损失。

    税收政策

    购房时缴哪些税?

    印花税 登录免许税 不动产取得税

    对于大多数想要在日本买房的云南消费者来说,日本并不是一个十分熟悉的国度,要完成买房投资这样一件极其重要的事情,自然要事先做好万全的准备。那么,日本都有哪些房产税收、优惠政策?

    赵冰介绍,在日本购买房产时,需要缴纳印花税、登录免许税、不动产取得税。

    印花税(国税):2022年3月31日之前的房产买卖契约,享有一定税率减轻制度,具体的印花税及减轻情况可咨询相关机构。

    登录免许税:土地固定资产评估额×2%+建筑固定资产评估额×2%。2021年3月31日之前登记的,土地所有权转移登记税率减轻为1.5%。另外,根据购房目的以及建筑情况的不同,建筑的所有权转移登记税率也有相对应的减轻制度。

    不动产取得税:土地固定资产评估额×4%+建筑固定资产评估额×4%。2021年3月31日之前,土地或住宅的所有权转移、赠与、新建(或增建)的情况,可享优惠税率3%特例(住宅以外的建筑物为4%税率)。此外,住宅用地的固定资产评估额(课税标准额)可享50%的减额,即住宅用地可享优惠税率1.5%,各地方政府的规定会有些许出入。

    每年缴哪些费用?

    固都税 物业修缮基金……

    固都税:固定资产税和都市计划税,日本政府每年核定该税,固定资产税一般为房产评估价的1.4%,都市计划税为0.3%。可以简单理解为“房产税”,每年不超过房价的千分之三左右,原因是政府对房产评估价一般都很低。

    物业管理费:公寓需要有物业进行统一管理,一户建则不用交,自行管理。

    物业修缮基金:用于房屋修缮,日本每10年左右都会对外墙和公共区域进行修缮管理。

    火灾地震保险:如出现地震火灾,对财产进行保险,为房价千分之一左右。

    托管费:如果委托中介对房产代为管理,需要支付费用,自住无需缴纳。

    其他费用:水、电、煤等日常消耗,出租由房客承担,自住需要按量支付。

    以上费用虽然名目繁多,综合来讲每年占到房价的3%左右。如果房产用来出租,扣除以上费用外,基本能达到年化4%~8%的净收益。

    本报记者 阿芳

底部
新闻爆料热线:0871-4160447 4156165 手机彩信爆料请发内容至:106586667803 短信爆料请发内容至:1065856699
云南日报报业集团版权所有,未经书面授权请勿转载或建立镜像,违者依法必究 YearPh-MonthPh-DayPh HourPh:MinutePh:SecondPh
云南网 滇ICP备08000875  经营许可证编号:滇B-2-4-20030004 ® yunnan.cn All Rights Reserved since 2003.08
春城晚报