本月初，昆明市住房和城乡建设工作会议召开，宣布昆明市今年将出台《商品房预售资金监管办法》，以确保房地产市场健康平稳发展，做好房地产政策储备，预防“烂尾”发生。读者可能有些不解，预售资金监管和烂尾楼有什么关系？我们今天一起来补这堂课。

    楼房“烂尾”与预售资金的关系

    房屋预售也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约，它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成，我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

    烂尾楼主要指被迫停工停建的房地产开发项目和市场化运作的棚户区改项目。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。其中，开发商资金链断裂是最常见的，可分三种情况看待，一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。

    商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉，此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金，这对购房者而言，自然是利好消息。

    投资房产要进行充分评估

    投资房产不是小事，一定要进行充分的评估与测算。

    房产投入资本周期长、环节多，是相当复杂的过程，房地产预售资金第三方监管固然可以防止修建房屋的资金被另作他用，减少烂尾楼的出现，但也在某种意义上限定了房屋的售卖价格，有些开发商因为资金回笼的问题而折扣售房金额，投资的时候要注意回报率。小户型是适合投入资本的，总价较低，易购买也易出手；大户型承担的风险比较大，将来不容易出手；商铺的投入资本较大，回报也高，方式也较为灵活，但是商铺需要考虑的综合因素很多，还要承担商业风险，所以投资商铺需要谨慎。

    预售毕竟是一种远期交货买卖，预购人在交付预售款时期房只是停留在设计图纸上的概念，由于信息不对称，购房者能否预期得到合同约定的标的将存在很大风险。而商品房本身又是极其特殊的商品，其价格价值往往较高，关系到人民群众是否能安居乐业，社会能否和谐的问题，因此有必要用制度来规范开发商的预售行为，保证购房者能够如期按约得到房屋。业界专家认为，防范烂尾楼问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计，政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、避免烂尾风险。

    本报记者 阿芳